Pentru proprietari

1. Executare silită. Vânzarea la licitaţie
2. Accesiunea imobiliară artificială
3. Vânzarea imobilelor ipotecate
4. Promisiunea de vânzare. Antecontractul

1. Executare silită. Vânzarea la licitaţie

În cazul în care debitorul unei obligaţii de plată nu se achită de această obligaţie, iar garanţia plăţii este constituirea unui drept de ipotecă în favoarea creditorului asupra unui bun imobil al debitorului, atunci creditorul poate apela la executarea silită imobiliară valorificând ipoteca prin intermediul unui executor judecătoresc sau executor bancar, după caz.

Etapa premergătoare vânzării la licitaţie începe cu cererea creditorului urmăritor. Odată cu această cerere, executorul judecătoresc se va deplasa la locul unde este situat imobilul urmărit în vederea identificării acestuia, încheind un proces - verbal de situaţie, cu descrierea amănunţită a imobilului. Ulterior o somaţie va fi comunicată debitorului cu menţiunea că s-a luat măsura înscrierii în cartea funciară. Potrivit art 500 alin. (1) C. proc. Civ., dacă în termen de 15 zile de la data primirii somaţiei debitorul nu plăteşte datoria, începe procedura de vânzare. Executorul judecătoresc împreună cu părţile – solicitând părerea unui expert – vor stabili preţul de vânzare al imobilului la valoarea de circulaţie. De asemenea executorul va comunica titularilor celorlalte drepturi asupra imobilului – dacă aceştia există – despre existenţa executării şi îi citează la termenele fixate pentru vânzarea imobilului.

În termen de 5 zile de la fixarea preţului, executorul judecătoresc întocmeşte şi afişează procesul - verbal de punere în vânzare a imobilului, termenul neputând fi mai scurt de 30 de zile dar nici mai lung de 60 de zile de la afişare.
Participarea la licitaţie în vederea cumpărării imobilului este condiţionată de depunerea unei cauţiuni la Trezoreria Statului, la C.E.C. sau la orice instituţie bancară, la dispoziţia executorului judecătoresc până la termenul stabilit pentru vânzare, reprezentând 10 % din preţul de începere a licitaţiei pentru termenul respectiv. Dovada consemnării va fi ataşată ofertei de cumpărare. Numărul minim de participanţi la o licitaţie nu este expres prevăzut de o normă legală, dar în cazul existenţei unui singur participant, acesta va avea posibilitatea să cumpere imobilul doar la preţul de strigare.

Vânzarea se va organiza în loc public, executorul oferind spre vânzare imobilul, prin trei anunţuri succesive, pornind de la preţul oferit, care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea imobilului, sau în lipsa unei asemenea oferte, chiar la preţul stabilit.

Dacă după aceste anunţuri nu s-a oferit preţul la care imobilul a fost evaluat, datorită faptul că imobilul este grevat de un drept de uz, uzufruct, abitaţie sau servitute întabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, executorul va reîncepe licitaţia liber de aceste drepturi la preţul menţionat în publicaţia de vânzare. Dacă nu se oferă nici acest preţ, executorul va amâna licitaţia pentru un alt termen, care nu poate fi mai târziu de 60 de zile.

La acest termen, licitaţia va începe de la 75 % din preţul la care imobilul a fost evaluat, iar dacă nu se obţine nici acest preţ, atunci se va vinde la cel mai mare preţ oferit. Executorul va întocmi un proces – verbal despre desfăşurarea şi rezultatul fiecărei licitaţii, menţionând adjudecatarul imobilului. Acesta trebuie să depună preţul la o unitate bancară, în termen de cel mult 30 de zile, în caz contrar imobilul se va scoate din nou la licitaţie în contul adjudecatarului. La cererea adjudecatarului, executorul judecătoresc cu acordul creditorului, poate solicita plata în rate a preţului. Potrivit art. 513 Cod Procedură civilă, acesta va fi obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi eventualele diferenţe de preţ. Adjudecatarul va putea să achite la termenul de licitaţie preţul oferit iniţial, în acest caz va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitaţie. Dacă la noul termen de licitaţie imobilul nu a fost vândut fostul adjudecatar este obligat să plătească toate cheltuielile ocazionate de urmărirea imobilului.

Executorul judecătoresc, pe baza procesului – verbal de licitaţie, întocmeşte actul de adjudecatare, după expirarea termenului de 15 zile de la data când s-a a luat cunoştinţă de actul de executare şi după plata integrală a preţului de către adjudecatar. Prin actul de adjudecare se transmite dreptul supus la licitaţie de la debitor la adjudecatar. Acest act are valoare de titlu de proprietate şi în baza lui se poate cere înscrierea în cartea funciară a noului proprietar. Imobilul intră în proprietatea adjudecatarului liber de orice sarcini sau ipoteci.

Art. 514 Cod procedură civilă, dispune ca la cererea celorlalţi participanţi, executorul judecătoresc va dispune restituirea cauţiunilor depuse de aceştia.
Dacă debitorul refuză să părăsească sau să predea imobilul supus licitaţiei, respectiv nu îşi îndeplineşte obligaţiile în termen de 5 zile de la primirea somaţiei, acesta va îndepărtat prin executare silită, executorul judecătoresc somând pe debitor să părăsească de îndată imobilul, iar în caz de împotrivire, va elibera imobilul cu ajutorul forţei publice.

Orice persoană interesată poate obţine informaţii complete, sau după caz aplicate unui caz, concret despre procedura de executare silită imobiliară de la un avocat, executor judecătoresc sau executor bancar precum şi de la orice persoană specialistă sau cu atribuţii în domeniul executării silite. O bună sursă de informare pot fi şi textele legale incidente în materie, cu precădere dispoziţiile Codului de procedură civilă român în vigoare.

2. Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea artificială implică obligaţia proprietarului care beneficiază de ea să plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia a operat. Potrivit art. 402 Cod Civil orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până ce se dovedeşte din contra. Prezumţia instituită prin lege este o prezumţie relativă, astfel ea permite dovedirea contrariului.

Codul civil reglementează două cazuri de accesiune artificială:
- construcţia sau plantaţia făcută de proprietar, pe terenul său, dar cu materiale unei terţe persoane,
- construcţia sau plantaţia făcută de o persoană, cu materiale proprietate personală, dar pe terenul unui terţ.

Lucrările – construcţia sau plantaţia – efectuate de proprietar, pe terenul său dar cu materialele unei terţe persoane, sunt considerate că aparţin proprietarului în temeiul accesiunii. Accesiunea artificială va opera în mod direct, pe măsură ce materialele vor fi incorporate în teren, fără a fi necesară o manifestare expresă a proprietarului.

Pentru a nu se îmbogăţi fără just temei, proprietarul terenului care a făcut construcţii cu materiale străine este dator să plătească valoarea materialelor, eventual şi daune – interese, însă proprietarul materialelor nu are dreptul a le ridica.

Lucrările făcute de o persoane cu materialele ei pe terenul altcuiva aparţin proprietarului terenului pe care au fost făcute cu condiţia de a-l despăgubi pe constructor. Situaţia reglementată e lege cuprinde numai cazurile în care un terţ ridică pe ternul altuia construcţii noi, nu şi atunci când lucrările efectuate reprezintă reparaţii sau îmbunătăţiri aduse imobilului sau când a fost încheiată o convenţie între proprietarul terenului şi constructor.

În cazul în care constructorul este de rea – credinţă, respectiv cunoştea că acel teren nu este proprietatea sa, proprietarul terenului poate alege una din următoarele două soluţii: să invoce accesiunea şi să dobândească proprietatea asupra construcţiei, cu obligaţia de a despăgubi pe constructor cu valoarea materialelor încorporate şi preţul muncii efectuate, indiferent sporul de valoare adus terenului, sau să îl oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice construcţia, pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

O a doua situaţie este cea a constructorului de bună - credinţă pe terenul unui terţ, dar având greşita convingere că terenul este proprietatea sa. Buna - credinţă trebuie să existe la data efectuării lucrărilor. Proprietarul terenului va deveni în mod obligatoriu şi proprietarul construcţiei, fără a putea cere demolarea acesteia sau ridicarea lucrărilor efectuate. Obligaţia de despăgubire poate îmbrăca următoarele forme: plata materialelor şi a preţului muncii, plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. Proprietarul terenului poate alege să plătească suma cea mai mică dintre cele două posibile.

În toate cazurile în care proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei, constructorul devine un creditor având un drept de creanţă în despăgubire împotriva proprietarului terenului. Creanţa este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani.

3. Vânzarea imobilelor ipotecate

O locuinţă cumpărată cu preţ obţinut de cumpărător parţial prin credit bancar poate fi vândută prin diferite mijloace, dar numai cu acordul prealabil al băncii creditoare:
- contractarea unui credit-punte
- prin rambursare anticipată a creditului iniţial
- tranzacţie pe credit.

1. Contractarea unui credit punte
În situaţia în care proprietarul imobilului ipotecat doreşte achiziţionarea unui nou imobil, dar nu are suma necesară pentru rambursarea creditului existent, poate opta pentru contractarea unui credit punte de la aceeaşi instituţie bancară de la care a contractat creditul imobiliar şi în favoarea căreia este ipotecat imobilul sau de la altă instituţie bancară. Va obţine suma necesară pentru cumpărarea unui nou imobil cu condiţia ca într-o perioadă de maxim 12 luni de zile – desemnată de instituţia de credit - să finalizeze tranzacţia de vânzare a imobilului deţinut. Pe durata creditului punte se plăteşte doar dobânda, iar la finalul perioadei se va achita integral împrumutul din banii obţinuţi din vânzarea primului imobil.

2. Rambursarea anticipată a creditului
Dacă vânzătorul nu deţine suma necesară achitării creditului, poate încheia un contract de vânzare cumpărare – în prealabil obţinând acordul băncii - solicitând un avans din partea cumpărătorului pentru achitarea creditului, iar în momentul în care instituţia bancară ridică ipoteca – în extrasul de carte funciară se confirmă că imobilul este liber de sarcini, cumpărătorul va plăti şi diferenţa de sumă până la achitarea integrală a imobilului.

3. Tranzacţie pe credit
O altă variantă este aceea în care proprietarul găseşte un client dispus să achiziţioneze imobilul tot prin finanţare bancară. Vânzătorul se va adresa băncii proprii în vederea obţinerii acordului de instituire a unei ipoteci de rang II, asupra imobilului în cauză, în favoarea băncii cumpărătorului – este de preferat aceeaşi bancă-creditoare cu cea a vânzătorului, pentru simplificarea procedurii şi în acelaşi timp pentru garanţia primirii acordului băncii.
În cazul în care cumpărătorul primeşte suma solicitată, banca celui care cumpără va institui o ipotecă de rang II asupra imobilului ce urmează să fie tranzacţionat şi virează banii instituţiei de credit a vânzătorului, pentru ca aceasta să efectueze rambursarea anticipată. Creditorul vânzătorului va dispune radierea ipotecii, ulterior banca cumpărătorului va dispune înscrierea ipotecii de rang I asupra imobilului.

Concluzia care se desprinde din cele de mai sus este aceea că un imobil, chiar dacă are înscris dreptul de ipotecă în favoarea băncii, poate fi tranzacţionat cu respectarea anumitor condiţii. Ipoteca în sine nu implică şi interdicţia de înstrăinare, aceasta din urmă fiind însă o de obicei cerută de majoritatea băncilor, suplimentar faţă de dreptul de ipotecă, înaintea acordării unui credit ipotecar.

4. Promisiunea de vânzare. Antecontractul

Promisiunea unilaterală de vânzare
Spre deosebire de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, păstrându-şi rezerva (opţiunea) de a îşi manifesta consimţământul de a cumpăra sau nu. O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie un contract, dar nu constituie o vânzare şi nici nu produce efectele unei vânzări.

Promisiunea de vânzare este un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată – obligaţie de a face – faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere unor obligaţii cu caracter personal pentru una din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide.

Obligaţia – intenţia de a înstrăina un imobil – poate fi înscrisă pentru informare prin notare în cartea funciară.

Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea – sau eventual a şi vândut lucrul altei persoane – contractul proiectat nu se va încheia, beneficiarul având dreptul la daune – interese potrivit obligaţiei de a face.
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una din părţi – promitent. Este posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se oferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani – preţul dreptului de opţiune, moment în care promisiunea unilaterală de a vinde va deveni antecontract sinalagmatic (bilateral).
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie (3 ani), care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.

Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală – de a vinde şi cumpăra – în acest caz părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit , contractul de vânzare –cumpărare. Promisiunea bilaterală este un antecontract în care oricare din părţi poate cere încheierea contractului.
Dacă promitentul nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vânzarea către o altă persoană este – cu excepţia fraudei – valabilă, beneficiarul putând cere doar daune-interese.

Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părţi poate cere instanţei de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi să aibă ca efect transferul proprietăţii de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.

Aici puteti gasi cele mai bune informatii de pe piata creditelor imobiliare. Obtineti aici informatii despre credite imobiliare actuale.

Consultati lista cu agentiile imobiliare recomandate de catre portalul tranzactiilor imobiliare - 123Imob.ro. Agentii imobiliare recomandate ->

Inchirieri

Dupa ce criterii aleg colaborarea cu o agentie imobiliara

În primul rând, agentul trebuie să fie angajat al unei agenţii imobiliare uşor de identificat. Firma trebuie să aibă un sediu fix, să fie semnalizată (cu firmă la intrare), un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar şi o sală de negocieri, în care să se poată discută în particular cu clienţii amănuntele legate de plată, bani, confidenţialitate.