Sfaturi imobiliareRolul portalurilor imobiliare, ca sursă de informare, este foarte important pentru furnizarea de informaţii imobiliare pertinente si de calitate clienţilor săi.
Cum verificaţi actele de proprietate
a) numele proprietarului; aveţi grijă să fie identic cu numele persoanei din faţa dumneavoastră şi să nu fie diferenţă nici măcar de o iniţială; b) numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil; acest număr este de fapt cel care îţi certifică autenticitatea actului şi te va ajuta ulterior să faci verificări sau înscrierea la judecătorie în cartea funciară; c) suprafaţa terenului; d) titlul de proprietate, cu actul de provenienţă şi demersul juridic prin care a fost obţinut; poate fi autorizaţie de construire, act de vânzare-cumpărare, de la o persoană fizică sau juridică sau de la vreo instituţie de stat (pentru cele construite înainte de 1989). Mai poate fi obţinut prin moştenire sau donaţie; e) dacă are sau nu ipotecă (locuinţa este gaj pentru un împrumut) ori comandament (proces pe rol pentru datorii şi restricţie de vânzare, pe care o pun de regulă asociaţiile de proprietari pentru datoriile la întreţinere, interzicând astfel vânzarea lor). Nu este un lucru de neglijat să afli că pe casă există una sau două ipoteci care ar putea face posibilă vânzarea ei prin licitaţie sau trecerea în proprietatea altcuiva. Atenţie, judecătoria eliberează în orice situaţie certificatul de sarcini pentru o casă, chiar dacă este sau nu ipotecată sau dacă are restricţii de vânzare! În cazul în care acestea există, pe hârtie este scris cu roşu dacă are restricţii de vânzare.
Dacă este o casă veche, construită înainte de 1945, nu aveţi încredere în cel care se pretinde proprietar, ci verificaţi starea acesteia la primărie, la serviciul juridic. Pentru Bucureşti, o astfel de statistică există şi pe site-ul Primăriei Municipiului Bucureşti: www.pmb.ro. Aici, la o rubrică specială, puteţi introduce adresa casei şi automat vi se va afişa o situaţie a stării ei juridice. În cazul în care există un dosar pe rol, se afişează şi numărul dosarului şi al revendicatorului, precum şi data începerii procesului.
Cum să vinzi o casă pe timp de criză1. SĂ-ȚI DEZVOLȚI SIMȚUL DE PERSUASIUNE- adică să știi să îți vinzi marfa, să înveți o poezie despre casa ta și o să spui pe nerăsuflate, încă de la telefon, înainte ca potențialul cumpărător să întrebe ceva. Bogăția de informație va da un semnal bun. Ex: Este situată în cea mai bună zonă, are finisaje de lux, are vecini fenomenali etc 2. SĂ TE GÂNDEȘTI LA UN PREȚ DE PORNIRE ȘI UNUL REDUS, ÎNCĂ DIN PRIMA FAZĂ DE NEGOCIERE; trebuie să fii pregătit ca să oferi o reducere substanțială, așa că este bine să ai un preț de agățat clienții, încă din discuția de la telefon. Ca să aibă impact, diferența de la prima strigare la a doua ar fi de minim 20%. 3. SĂ CONVINGI CLIENTUL SĂ VIZITEZE LOCUINȚA, la fața locului, vei avea mai mult timp pentru a-l face să cumpere ceea ce oferi. 4. SĂ COSMETIZEZI BINE CASA, CA SĂ FACĂ O PRIMĂ IMPRESIE FOARTE BUNĂ; de efect sunt mici detalii, pereți curați, flori, aranjamente cu mobilier nou, ușă elegantă, geamuri tip termopan. 5. SĂ IEI ÎN CALCUL TOATE MEDIILE DE INFORMARE, PENTRU A DA ANUNȚURI DE VÂNZARE; Internetul este foarte eficient, pentru că poate oferi informații cât mai multe, cu fotografii și detalii tehnice. 6. SĂ OFERI EXEMPLE COMPARATIVE /vecinul a vândut cu...., am auzit că în cartierul se vând cu......, dar la noi este o zonă selectă și cu mai multe facilități. 7. SĂ FII FOARTE ATENT LA CUMPĂRĂTOR, SĂ NU ACCEPȚI SEMNAREA UNUI PRECONTRACT DECÂT CU UN AVANS CÂT MAI MARE ȘI CU UN TERMEN CÂT MAI SCURT DE PLATĂ INTEGRALĂ ȘI ÎN FAȚA UNUI NOTAR; chiar și persoane îmbrăcate elegant, care vorbesc frumos și sunt în vârstă, pot fi niște infractori și nu trebuie ca actele dumneavoastră de proprietate să încapă pe mâna lor. 8. NOTARUL LA CARE SEMNEZI CONTRACTUL SĂ FIE DE ÎNCREDERE, ALES DE TINE; există atâtea cazuri de escrocherii recente, încât e mai bine să fii precaut. 9. NU ȘTII CE FACI CU BANII DE AZI MÂINE; între două tranzacții, mai ales la schimb de case, este bine ca timpul să fie cât mai scurt; în anii 1998-2002, când a fost o mică fluctuație a prețurilor pe piață /scădere și apoi creștere, au existat situații în care cu banii de pe apartamente de trei camere abia s-au mai putut cumpăra garsoniere. 10. APELEAZĂ LA INTERMEDIARI PENTRU A TE INFORMA ASUPRA TENDINȚELOR PIEȚEI, PREȚURILOR; Agenţiile imobiliare ştiu multe despre piaţa imobiliară și în situații de criză s-ar putea ca ajutorul lor să nu fie atât de scump și să merite banii. Ele pot negocia mai bine decât tine, iar comisionul nu o să-l simţi la preţ. Decideţi-vă să vindeţiCând decideţi să vă vindeţi casă, vă este de ajutor să cunoaşteţi dacă vă regăsiţi pe piaţă vânzărilor, cu oferte foarte multe, lentă şi cu preţuri în scădere, sau pe piaţă cumpărărilor, speculativă, cu o mulţime de oferte. Este de asemenea important să ştiţi ce fel de case se vând cel mai bine în zonă în care locuiţi. Dacă nu va grăbiţi să vindeţi, testaţi-va decizia analizând următorii factori: Impactul financiar Te costă mii de Euro să vinzi o casă şi să te muţi - adeseori în jur de 8-10% din preţul de vânzare al casei, în momentul în care socoteşti comisionul agentului imobiliar, taxele finale costurile cumpărării şi ale mutării. Cu cât valoarea unei case este mai mică, cu atât impactul financiar este mai mare. Se merită să va faceţi socotelile înainte de a vinde. Timpul Gândiţi-vă la durata vânzării în relaţie cu piaţa şi valoarea casei. O piaţă lentă poate afecta negativ vânzarea casei şi dacă valoarea casei este mică, s-ar putea să constataţi ca aţi ieşit în pierdere.Tot atît de adevărat este însă şi faptul că dacă vindeţi pentru a putea cumpără altceva, vânzând ieftin cumpăraţi ieftin.Atenţie în schimb la timpul necesar pentru a putea cumpără din momentul în care vindeţi Cu cât valoare casei este mai mare, cu atît sunteţi mai pregătit să suportaţi costurile vânzării. Impozitele Va trebui să plătiţi impozitul pe clădiri pentru perioadă în care aţi locuit . De la 1 iunie 2005, proprietarii care îşi înstrăinează casele sau terenurile în mai puţin de trei ani de la data dobândirii plătesc impozit . a Codului fiscal, care a suferit multe modificări ultimele luni, diferenţele obţinute de o din revanzarea unei proprietăţi imobiliare impozitate cu 10%, dar se numai atunci când tranzacţia se produce de trei ani de achiziţionare. Asiguraţi-va ca sunteţi conştienti de ce va asteapta.
Pentru proprietari
1. Executare silită. Vânzarea la licitaţie
Etapa premergătoare vânzării la licitaţie începe cu cererea creditorului urmăritor. Odată cu această cerere, executorul judecătoresc se va deplasa la locul unde este situat imobilul urmărit în vederea identificării acestuia, încheind un proces - verbal de situaţie, cu descrierea amănunţită a imobilului. Ulterior o somaţie va fi comunicată debitorului cu menţiunea că s-a luat măsura înscrierii în cartea funciară. Potrivit art 500 alin. (1) C. proc. Civ., dacă în termen de 15 zile de la data primirii somaţiei debitorul nu plăteşte datoria, începe procedura de vânzare. Executorul judecătoresc împreună cu părţile – solicitând părerea unui expert – vor stabili preţul de vânzare al imobilului la valoarea de circulaţie. De asemenea executorul va comunica titularilor celorlalte drepturi asupra imobilului – dacă aceştia există – despre existenţa executării şi îi citează la termenele fixate pentru vânzarea imobilului. În termen de 5 zile de la fixarea preţului, executorul judecătoresc întocmeşte şi afişează procesul - verbal de punere în vânzare a imobilului, termenul neputând fi mai scurt de 30 de zile dar nici mai lung de 60 de zile de la afişare. Vânzarea se va organiza în loc public, executorul oferind spre vânzare imobilul, prin trei anunţuri succesive, pornind de la preţul oferit, care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea imobilului, sau în lipsa unei asemenea oferte, chiar la preţul stabilit. Dacă după aceste anunţuri nu s-a oferit preţul la care imobilul a fost evaluat, datorită faptul că imobilul este grevat de un drept de uz, uzufruct, abitaţie sau servitute întabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, executorul va reîncepe licitaţia liber de aceste drepturi la preţul menţionat în publicaţia de vânzare. Dacă nu se oferă nici acest preţ, executorul va amâna licitaţia pentru un alt termen, care nu poate fi mai târziu de 60 de zile. La acest termen, licitaţia va începe de la 75 % din preţul la care imobilul a fost evaluat, iar dacă nu se obţine nici acest preţ, atunci se va vinde la cel mai mare preţ oferit. Executorul va întocmi un proces – verbal despre desfăşurarea şi rezultatul fiecărei licitaţii, menţionând adjudecatarul imobilului. Acesta trebuie să depună preţul la o unitate bancară, în termen de cel mult 30 de zile, în caz contrar imobilul se va scoate din nou la licitaţie în contul adjudecatarului. La cererea adjudecatarului, executorul judecătoresc cu acordul creditorului, poate solicita plata în rate a preţului. Potrivit art. 513 Cod Procedură civilă, acesta va fi obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi eventualele diferenţe de preţ. Adjudecatarul va putea să achite la termenul de licitaţie preţul oferit iniţial, în acest caz va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitaţie. Dacă la noul termen de licitaţie imobilul nu a fost vândut fostul adjudecatar este obligat să plătească toate cheltuielile ocazionate de urmărirea imobilului. Executorul judecătoresc, pe baza procesului – verbal de licitaţie, întocmeşte actul de adjudecatare, după expirarea termenului de 15 zile de la data când s-a a luat cunoştinţă de actul de executare şi după plata integrală a preţului de către adjudecatar. Prin actul de adjudecare se transmite dreptul supus la licitaţie de la debitor la adjudecatar. Acest act are valoare de titlu de proprietate şi în baza lui se poate cere înscrierea în cartea funciară a noului proprietar. Imobilul intră în proprietatea adjudecatarului liber de orice sarcini sau ipoteci. Art. 514 Cod procedură civilă, dispune ca la cererea celorlalţi participanţi, executorul judecătoresc va dispune restituirea cauţiunilor depuse de aceştia. Orice persoană interesată poate obţine informaţii complete, sau după caz aplicate unui caz, concret despre procedura de executare silită imobiliară de la un avocat, executor judecătoresc sau executor bancar precum şi de la orice persoană specialistă sau cu atribuţii în domeniul executării silite. O bună sursă de informare pot fi şi textele legale incidente în materie, cu precădere dispoziţiile Codului de procedură civilă român în vigoare.
Codul civil reglementează două cazuri de accesiune artificială: Lucrările – construcţia sau plantaţia – efectuate de proprietar, pe terenul său dar cu materialele unei terţe persoane, sunt considerate că aparţin proprietarului în temeiul accesiunii. Accesiunea artificială va opera în mod direct, pe măsură ce materialele vor fi incorporate în teren, fără a fi necesară o manifestare expresă a proprietarului. Pentru a nu se îmbogăţi fără just temei, proprietarul terenului care a făcut construcţii cu materiale străine este dator să plătească valoarea materialelor, eventual şi daune – interese, însă proprietarul materialelor nu are dreptul a le ridica. Lucrările făcute de o persoane cu materialele ei pe terenul altcuiva aparţin proprietarului terenului pe care au fost făcute cu condiţia de a-l despăgubi pe constructor. Situaţia reglementată e lege cuprinde numai cazurile în care un terţ ridică pe ternul altuia construcţii noi, nu şi atunci când lucrările efectuate reprezintă reparaţii sau îmbunătăţiri aduse imobilului sau când a fost încheiată o convenţie între proprietarul terenului şi constructor. În cazul în care constructorul este de rea – credinţă, respectiv cunoştea că acel teren nu este proprietatea sa, proprietarul terenului poate alege una din următoarele două soluţii: să invoce accesiunea şi să dobândească proprietatea asupra construcţiei, cu obligaţia de a despăgubi pe constructor cu valoarea materialelor încorporate şi preţul muncii efectuate, indiferent sporul de valoare adus terenului, sau să îl oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice construcţia, pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului. O a doua situaţie este cea a constructorului de bună - credinţă pe terenul unui terţ, dar având greşita convingere că terenul este proprietatea sa. Buna - credinţă trebuie să existe la data efectuării lucrărilor. Proprietarul terenului va deveni în mod obligatoriu şi proprietarul construcţiei, fără a putea cere demolarea acesteia sau ridicarea lucrărilor efectuate. Obligaţia de despăgubire poate îmbrăca următoarele forme: plata materialelor şi a preţului muncii, plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. Proprietarul terenului poate alege să plătească suma cea mai mică dintre cele două posibile. În toate cazurile în care proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei, constructorul devine un creditor având un drept de creanţă în despăgubire împotriva proprietarului terenului. Creanţa este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani.
1. Contractarea unui credit punte 2. Rambursarea anticipată a creditului 3. Tranzacţie pe credit Concluzia care se desprinde din cele de mai sus este aceea că un imobil, chiar dacă are înscris dreptul de ipotecă în favoarea băncii, poate fi tranzacţionat cu respectarea anumitor condiţii. Ipoteca în sine nu implică şi interdicţia de înstrăinare, aceasta din urmă fiind însă o de obicei cerută de majoritatea băncilor, suplimentar faţă de dreptul de ipotecă, înaintea acordării unui credit ipotecar.
Promisiunea de vânzare este un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată – obligaţie de a face – faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere unor obligaţii cu caracter personal pentru una din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide. Obligaţia – intenţia de a înstrăina un imobil – poate fi înscrisă pentru informare prin notare în cartea funciară. Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea – sau eventual a şi vândut lucrul altei persoane – contractul proiectat nu se va încheia, beneficiarul având dreptul la daune – interese potrivit obligaţiei de a face. Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părţi poate cere instanţei de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi să aibă ca efect transferul proprietăţii de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.
Aici puteti gasi cele mai bune informatii de pe piata creditelor imobiliare. Obtineti aici informatii despre credite imobiliare actuale.
Consultati lista cu agentiile imobiliare recomandate de catre portalul tranzactiilor imobiliare - 123Imob.ro. Agentii imobiliare recomandate ->
Inchirieri
Dictionar imobiliar
Dupa ce criterii aleg colaborarea cu o agentie imobiliara
Pe cont propriu sau aleg colaborarea cu o agentie imobiliara
În primul rând, agentul trebuie să fie angajat al unei agenţii imobiliare uşor de identificat. Firma trebuie să aibă un sediu fix, să fie semnalizată (cu firmă la intrare), un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar şi o sală de negocieri, în care să se poată discută în particular cu clienţii amănuntele legate de plată, bani, confidenţialitate. Agentul imobiliar trebuie să aibă experienţă. Puneţi-i întrebări privind ultimele tranzacţii făcute şi zonă care va interesează: în ce fel de tranzacţii imobiliare este specializat (case, terenuri, apartamente)? Cât de bine cunoaşte zona în care vreţi să cumpăraţi o casă? De când este agent imobiliar? Ce fel de clienţi are, mai mulţi vânzători sau :mai mulţi cumpărători? Câte case a vândut în ultimul timp? La ce preţuri şi în ce zone? Ce servicii vă poate oferi, în afară de vizionări de case? În funcţie de răspunsuri vă puteţi da seamă dacă merită să semnaţi un contract de prestări servicii sau dacă mergeţi la altă agenţie. Agenţiile mari, care lucrează în mod profesionist, au agenţi specializaţi pe fiecare tip de tranzacţie şi fiecare segment de piaţă. Este bine să găsiţi un agent specializat pe tipul dumneavoastră de cerere. Fără îndoială, un agent cu mulţi clienţi şi multe vânzări într-o anumită zonă ştie corect unde să încadreze cererea, preţul şi oferta. Referitor la numărul de clienţi, ideal este, spun statisticile americane, că un agent, oricât de bun ar fi, să nu se ocupe concomitent de mai mult de 12 clienţi, pentru a avea timp să cerceteze şi să rezolve optim cererile tuturor. Acum, nu este bine să treceţi nici în extrema cealaltă, pentru că un agent la care dumneavoastră sunteţi singurul client este fie leneş, fie are hibe sau agenţia lui are un renume prost. 
|
||||
|
Sfaturi imobiliareRolul portalurilor imobiliare, ca sursă de informare, este foarte important pentru furnizarea de informaţii imobiliare pertinente si de calitate clienţilor săi.
|
|||||||
|
